Le dispositif LMNP
Géré ou classique, découvrez les avantages de ce dispositif
LMNP en Résidence de Services et LMNP Classique : deux voies d’investissement
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une excellente voie pour se constituer un patrimoine et générer des revenus défiscalisés. Pour cela, deux approches complémentaires s’offrent à vous : le LMNP en résidence de services et le LMNP non géré, également appelé LMNP classique. Ces deux dispositifs répondent à des objectifs et des profils d’investisseurs distincts, et leur choix dépend de vos attentes en matière de gestion et de rendement.
Le LMNP en résidence de services : simplicité et sécurité
Le LMNP géré est un placement immobilier où vous devenez propriétaire d’un bien meublé au sein d’une résidence de services (étudiante, pour seniors, EHPAD, de tourisme, etc.). L’investisseur confie la gestion du bien à un exploitant via un bail commercial. Ses caractéristiques principales :- Une gestion externalisée : le gestionnaire s’occupe de l’exploitation, et vous n’avez pas à vous soucier de la gestion du bien. À noter que le choix des locataires sont au regard du gestionnaire uniquement.
- Des revenus sécurisés : le loyer est garanti par le bail commercial, ce qui sécurise vos recettes locatives.
- La récupération de la TVA : pour un bien neuf situé dans une résidence de services proposant au moins 3 des 4 services suivants (accueil, petit-déjeuner, entretien, linge de maison), vous pouvez récupérer la TVA.
- Une fiscalité avantageuse : les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Au régime du réel, l’amortissement du bien immobilier (sur 25 à 40 ans) et du mobilier (sur 5 à 10 ans) permet de réduire fortement l’impôt sur les revenus locatifs. L’amortissement est une dépense fictive qui diminue votre base imposable.
L’acquisition d’une chambre en résidence étudiante ou d’un appartement en EHPAD vous assure une rentabilité stable sans les contraintes de la gestion locative.
Le LMNP classique : liberté et potentiel
Le LMNP non géré consiste à acheter un bien immobilier vide que vous meublez ensuite pour le louer directement à un particulier en secteur libre. Vous gardez la main sur la gestion et la revente.
Ses caractéristiques principales :
- Une gestion maîtrisée : le propriétaire peut s’occuper lui-même de la gestion locative ou la déléguer à une agence immobilière.
- La flexibilité : vous n’êtes contraints ni par le loyer pratiqué, ni par les revenus des locataires. Le bail meublé d’une durée d’un an renouvelable vous permet de récupérer le bien si vous le souhaitez.
- Un potentiel de rendement élevé : la rentabilité de l’investissement en meublé est supérieure à celle de la location nue.
- Une fiscalité attractive : les loyers perçus sont également imposés en BIC. Au régime du réel, vous pouvez déduire les charges, les intérêts d’emprunts et les frais, et amortir le bien ainsi que les meubles et équipements.
Ce type d’investissement peut potentiellement offrir un rendement brut plus élevé. L’achat d’un studio ou d’un deux-pièces meublé dans une ville dynamique pour le louer à un étudiant ou un jeune actif vous permet de maximiser la rentabilité.
L’investissement en LMNP, un investissement sûr et rentable
L’un des premiers avantages de ce type d’investissement réside dans le fait qu’il est accessible. Il est en effet possible de trouver des logements LMNP dès 70 000 €.
Quant au rendement locatif, la moyenne est de 5% / an net d’impôts.
Si vous optez pour un LMNP géré (en résidence de service) vous récupérerez la TVA sur le prix d’achat, ce qui augmente sa rentabilité.
Conclusion : choisir l’approche LMNP adaptée à son profil
Le LMNP en résidence de services et le LMNP classique sont deux excellentes solutions pour se constituer un patrimoine immobilier et générer un complément de revenus non fiscalisé sur le long terme.
Le choix entre les deux dépend de vos objectifs et de votre profil d’investisseur :
- Si vous recherchez la tranquillité et des revenus sécurisés, le LMNP en résidence de services est une option à considérer.
- Si vous préférez la liberté de gestion et un potentiel de rendement potentiellement plus élevé, le LMNP classique est un excellent choix.
Dans les deux cas, l’accompagnement par un expert-comptable est fortement recommandé pour sécuriser les déclarations fiscales. À savoir que le statut LMNP n’est pas une niche fiscale, puisque l’économie générée par l’amortissement n’entre pas dans le plafonnement des réductions d’impôts.
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Questions fréquemment posées à propos du LMNP
Quelles sont les différences entre le statut LMNP et LMP ?
Pour simplifier la distinction entre LMNP et LMP, il faut prendre en compte deux critères principaux liés à vos recettes locatives :
- LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : vous relevez de ce statut si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 €.
- LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : ce statut s’applique si vos revenus locatifs annuels excèdent 23 000 € ET qu’ils représentent plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal. L’activité de location est alors considérée comme votre activité principale.
Comment obtenir le statut LMNP ?
C’est très simple, vous devez remplir le formulaire P0i – cerfa 11921*05 dans les 15 jours suivant la date de mise en location du bien, mais vous pouvez le faire au préalable. Cette démarche obligatoire vous permet de déclarer votre activité au centre des formalités des entreprises. Vous trouverez ce formulaire sur https://formalites.entreprises.gouv.fr/
Un loueur LMNP doit-il avoir une numéro de SIRET ?
En effet, c’est obligatoire depuis janvier 2023.
Le dépôt du formulaire P0i auprès du greffe du tribunal de commerce permet l’obtention d’un numéro SIRET.
Réalisez vos démarches sur https://formalites.entreprises.gouv.fr/
Est-il possible de revendre un logement LMNP géré ?
Il est possible de vendre un bien LMNP à tout moment, car il n’y a pas de durée de détention minimale. Un marché secondaire est d’ailleurs dédié à cela, il permet aux propriétaires de liquider leur investissement rapidement et aux acheteurs d’acquérir des biens générant des revenus immédiats.
Peut-on habiter dans son investissement LMNP ?
Sur certains investissements, le bail commercial prévoit des semaines réservées au propriétaire, cela peut être le cas pour des appartements en station de ski ou balnéaire.
Vous avez d'autres questions sur le statut LMNP ?
Nos experts en investissement immobilier se feront un plaisir d’y répondre, n’hésitez pas à utiliser le formulaire ci-dessus pour cela.
